Raumordnungsnovelle 2016 – Vermietungsmöglichkeiten auf landwirtschaftlichen Gebäuden

Der Begutachtungsentwurf zur Novelle liegt nun vor. Beschlossen wird er im Juli-Landtag. “Die Kernforderungen des Bauernbundes sind in diesem Entwurf enthalten”, klärt Agrarklubobmann KO-Stv. DI Hermann Kuenz über die wesentlichen Punkte auf.”In Zeiten schwierigster Marktsituationen konnte der Tiroler Bauernbund im Zuge der anstehenden Raumordnungsnovelle die seit vielen Jahren bestehenden Forderungen einbringen, zusätzliche Vermietungsmöglichkeiten auf landwirtschaftlichen Gebäuden zu schaffen – dies betrifft einerseits eine längerfristige Vermietung von neugeschaffenen Freizeitwohnsitzen auf Hofstellen und andererseits eine wechselweise Vermietung von Ferienwohnungen auf Almgebäuden”, so Kuenz zu den Beweggründen des Bauernbundes. Mit Nachdruck betont er: “Die Vermietung darf nur innerhalb sehr enger gesetzlichen Grenzen stattfinden. An eine Eigentumsübertragung wurde dabei zu keiner Zeit gedacht.”Vermietungsmöglichkeiten auf Sonderflächen HofstellenIn Tirol besteht ein grundsätzliches Verbot der Nutzung von Gebäuden oder Gebäudeteilen als Freizeitwohnsitz, also der Nutzung lediglich zu Zwecken des Urlaubs oder der Freizeitverbringung. Als Freizeitwohnsitze dürfen nur Wohnsitze verwendet werden, für die eine entsprechende Nutzung nach den gesetzlichen Vorgaben ausdrücklich für zulässig erklärt wurde. Diese Freizeitwohnsitze sind in einem Freizeitwohnsitzverzeichnis vom Bürgermeister ausdrücklich aufzuführen und darf deren Summe ein Verhältnis von acht Prozent an der Gesamtzahl der Wohnungen der Gemeinde nicht übersteigen.Nicht dem Freizeitwohnsitzverbot unterliegen neben Gastgewerbebetrieben auch die Vermietung von Ferienwohnungen, die jeweils kurzzeitig an wechselnde Personen vermietet werden (mit einer Obergrenze von höchsten drei Wohnungen mit insgesamt höchstens zwölf Betten) sowie die Privatzimmervermietung nach dem Privatzimmervermietungsgesetz. “Unsere Zielsetzung war eine längerfristige Vermietung von bestehenden Räumlichkeiten zu ermöglichen. Wir haben sämtliche Möglichkeiten geprüft und es ist nur über diesen Weg machbar.”Eine Vermietung nicht bloß an wechselnde Gäste von Gebäudeteilen zu Freizeitzwecken – insbesondere auch auf Hofstellen eines landwirtschaftlichen Betriebes – kollidiert also mit dem Freizeitwohnsitzverbot bereits dann, wenn beispielsweise eine einjährige Bestandgabe an einen Gast geplant ist, der seinen Hauptwohnsitz andernorts hat.Bei geltender Rechtslage ist die Schaffung von neuen Freizeitwohnsitzen innerhalb der Acht-Prozent-Grenze im Wohngebiet, in Mischgebieten (auch im landwirtschaftlichen Mischgebiet) und auf Sonderflächen für Gastgewerbebetriebe bereits möglich. In wesentlich engeren Grenzen soll nun auch auf Sonderflächen für Hofstellen die Schaffung neuer Freizeitwohnsitze ermöglicht werden, wobei hier im Vergleich zum Wohngebiet, Mischgebiet und Sonderflächen für Gastgewerbebetriebe auch zusätzliche Auflagen vorgesehen sind. Voraussetzungen im Detail1. Die längerfriste Vermietung einer Wohnung zu Freizeitzwecken darf ausschließlich dann stattfinden, wenn für die betreffende Sonderfläche für Hofstellen vom jeweiligen Gemeinderat eine entsprechende Umwidmung beschlossen wird2. Eine derartige Festlegung darf nur vorgenommen werden, wenna) die Hofbewirtschaftung aufrecht ist, b) der erforderliche Wohnbedarf des Hofbetreibers und seiner Familie nicht beeinträchtigt wird,c) die zum Zwecke der Freizeitvermietung genutzten Räume Teil des bestehenden Wohngebäudes sind (keine Neubauten), d) das bisherige Ausmaß der höchstzulässigen Wohnnutzfläche nicht überschritten wird,e) die Nutzfläche der als Freizeitwohnsitz genutzten Räume höchstens 25 % der bestehenden Wohnnutzfläche der betreffenden Hofstelle betragen,und besonders wichtigf) an den als Freizeitwohnsitz genutzten Räumen keine vom Eigentum an der Hofstelle abweichenden Eigentumsverhältnisse bestehen, womit eine getrennte Eigentumsübertragung am Freizeitwohnsitz ausgeschlossen ist.Nur wenn diese Voraussetzungen allesamt vorliegen, ist dem jeweiligen Gemeinderat ein Widmungsausspruch zur Vermietung von Freizeitwohnsitzen auf Sonderflächen für Hofstellen tatsächlich erlaubt. “Wer sich den vorliegenden Entwurf genau anschaut, wird erkennen, dass der Vorwurf von Spekulation, Veräußerung oder gar Ausverkauf der Tiroler Heimat absolut nicht haltbar ist. Auch unser Koalitionspartner hat nach genauer Prüfung festgestellt, dass in diesem Entwurf jeglichem Missbrauch mehrere Riegel vorgeschoben wurden”, so Kuenz zu den Anschuldigungen, die in letzter Zeit mehrfach aufgetaucht sind. “Wer solche Behauptungen aufstellt, kennt schlichtweg den Entwuf nicht, anders lassen sich diverse Aussagen nicht erklären.”Vermietungsmöglich-keiten auf AlmgebäudenMit vorliegender Raumordnungsnovelle sollen außerdem unter engen Voraussetzungen Ferienwohnungen auf Almgebäuden geschaffen werden dürfen, also Gebäudeteile mit bis zu zwölf Betten, die jeweils kurzzeitig an wechselnde Personen vermietet werden. Auf diese Weise soll mit der Ermöglichung zusätzlicher Einkommen die oft nicht mehr kostendeckende Almbewirtschaftung und der Erhalt von Almgebäuden im Sinne der Landeskultur abgesichert werden können.Auch diese Regelung gilt nicht ohne weiteres für alle bestehenden Almgebäude. Künftig sollen nämlich auf bestehenden Sonderflächen für Almgebäude (§ 47 TROG) nur durch eine zusätzliche Widmung im Gemeinderat Ferienwohnungen mit höchstens zwölf Betten vermietet werden können.Der Gemeinderat als Raumordnungsorgan darf eine solche Festlegung nur dann treffen, wenn gewährleistet ist,1. dass der Charakter des Betriebes als Almwirtschaft gewährleistet bleibt und auch die Almbewirtschaftung nicht eingeschränkt wird,2. dass die erforderlichen infrastrukturellen Voraussetzungen (Wasserversorgung, Abwasserentsorgung, rechtlich gesicherte Zufahrt etc) gegeben sind, sodass kein zusätzlicher Erschließungsaufwand entsteht,3. dass auch im Umfeld des Almgebäudes die Sicherheit der Gäste gewährleistet ist.Ferienwohnungen müssen in den bestehenden Gebäuden geschaffen werden können, ein Neubau für die Schaffung von Vermietungsmöglichkeiten ist ausdrücklich untersagt. Auch muss der bestimmende Charakter der Almbewirtschaftung als Hauptzweck gewährleistet bleiben: Wird die Almbewirtschaftung eingestellt, so dürfen auch Ferienwohnungen nicht mehr als solche genutzt werden.Gleichzeitig mit dem Raumordnungsgesetz werden auch Novellen zum Tiroler Höfe- und Grundverkehrsgesetz in Begutachtung geschickt, was durchaus auch als historische Ansätze anzusehen sind. Auf diese Entwürfe wird in der kommenden Ausgabe der Tiroler Bauernzeitung näher eingegangen.