Nur dem guten Vertrag lacht die Sonne

Entgelt, Wertsicherung, Nutzung und Pflege der Fläche, Vertragsdauer und Rückführung in den ursprünglichen Zustand – Pachtverträge zur Energiegewinnung auf agrarischen Flächen werfen komplexen Fragen auf. Durch kluge Vertragsgestaltung kann man späteren Konflikten vorbeugen.
Wichtig ist es, den Vertragsgegenstand und die geplanten Anlagen genauestens beschreiben. Dazu zählen Nutzungsrechte und Dienstbarkeiten zur Errichtung und zum Betrieb von Windkraft- oder Photovoltaik (PV)-Anlagen samt Nebenanlagen sowie Geh- und Fahrtrechte, Leitungsrechte und allgemeine Nutzungsrechte auf bestimmten Flächen.

Bruttofläche

Bei PV-Anlagen bezieht sich das Angebot der Entwickler häufig nur auf die später tatsächlich mit Anlagen genutzte Fläche. Für die Kalkulation des Landwirts ist dagegen das Gesamtausmaß der vertraglich gebundenen Fläche (Bruttofläche) maßgeblich. Daher sind bei Flächenpachten jedenfalls die Bruttoflächen anzuführen, sodass der Grundeigentümer – ungeachtet der Auslastung dieser Fläche mit entsprechenden Modulen in korrekter Weise Alternativen kalkulieren kann.

Wertsicherung

Da bei Windkraft- und PV-Anlagen Vertragsdauern von 20 bis 30 Jahren ohne Kündigungsmöglichkeit üblich sind, haben Pachtentgelt und Wertsicherung große Bedeutung.
Die Höhe des Pachtentgeltes richtet sich nach der Größe der Anlagen bzw. nach der zu erwartenden geographischen Ertragslage. Weil größere Anlagen meist wirtschaftliche rentabler sind, können Verpächter großer Anlagen höhere Pachtentgelte verlangen. Alternativ zu Pachtentgelten sind auch Beteiligungsmodelle möglich.
Aufgrund der langen Vertragsdauer sollte jedenfalls eine Wertsicherungsklausel festgelegt werden. In vielen Fällen erfolgt die Wertsicherung über den Verbraucherpreisindex (VPI). Allerdings sind die Energiepreise in den vergangenen Jahren überproportional gestiegen. Deshalb ist zu empfehlen, dass zur Valorisierung des Pachtentgelts neben dem VPI auch der jeweilige Einspeisungstarif herangezogen wird. Hier gilt es, sich auf einen allgemein gebräuchlichen und marktbestimmende Einspeisungstarif zu beziehen.
Bei PV-Flächen wird der Grundeigentümer häufig verhalten, die Flächen zu mähen und vor Verbuschung zu schützen. Der Wert dieser Arbeiten kann in der Praxis bis zu 25 % des Pachtentgelts ausmachen, weshalb vertraglich zu regeln ist, wie diese Arbeiten zu erfolgen haben, wer sie unternimmt und wer die Kosten dafür trägt.
Kommt es aufgrund der Errichtung von Energieanlagen zu einer Neuwidmung der Fläche, so erhöhen sich meist auch die Einheitswerte samt der daran gekoppelten Abgaben. Es ist empfehlenswert, sämtliche projektspezifischen Abgabenverbindlichkeiten auf den Pächter zu überbinden.

Repowering

Im Zusammenhang mit einem möglichen „repowering“ der Anlage, wenn also veraltete Anlagen durch größere und effizientere Anlagen ersetzt werden, sollte auch eine Anpassung des Grundpachtentgelts samt Wertsicherung vorgesehen werden sowie auch eine Erhöhung des Pachtzinses aufgrund der Effizienzsteigerung der Anlage. Möglich ist etwa eine Regelung, nach der ein gewisser Prozentsatz der Einspeisungserlöse als weiteres Mindestentgelt für die Flächenpacht vereinbart wird. Vertraglich ist es auch möglich, verschiedene Varianten an ertragsbedingten Entgelten zu vereinbaren, von denen dann jene mit dem höchsten Wert zum Tragen kommt.

Rückführung

Nach Vertragsende ist der Betreiber regelmäßig zu verpflichten, die Anlagen rückstandsfrei zu entfernen. „Rückstandsfrei“ meint hier meist die Entfernung aller oberirdischen Anlagen und aller unterirdischen Anlagen bis zu einer Tiefe von ein bis eineinhalb Metern.
Die Sicherstellung der Rückführung erfolgt in der Regel durch Erlag von Kautionen bzw. Begebung entsprechender Bankgarantien.

OPTIONSVERTRÄGE – Schnelles Geld ist  niemals gratis
Energieanbieter und Anlagenentwickler sind häufig bestrebt, sich geeignete landwirtschaftliche Flächen zunächst durch Optionsverträge zu sichern. Der Vertrag räumt den Unternehmen (Optionsnehmer) das Recht auf einen späteren Pachtvertrag (Bestandsvertrag) ein. Der Optionsvertrag bietet dem Optionsnehmer die Sicherheit, dass er das Grundstück nach einem oft kostspieligen Genehmigungsverfahren auch tatsächlich zur Verfügung hat.
Wichtige Bestandteile einer Optionsvereinbarung sind u. a. das Entgelt, die Vertragsdauer und das Recht auf Weitergabe. Im Interesse des Landwirts bzw. Grundeigentümers (Optionsgeber) sollte die Laufzeit einer Option eher kurz sein und der voraussichtlichen Dauer des Genehmigungsverfahrens entsprechen. Dies gilt vor allem dann, wenn keine oder nur geringe Optionsentgelte bezahlt werden. Bei zu langer Optionsdauer kann es sein, dass der Grundeigentümer im Fall des Interesses Dritter nicht in der Lage wäre, die Fläche für Energiegewinnung anzubieten. In der Praxis haben sich Optionsentgelte bewährt, weil dies den Optionsnehmer zu aktivem Tun veranlasst. Werden namhafte Optionsentgelte vereinbart, so können diese im Interesse beider Vertragsteile bei Abschluss des Pachtvertrages auf die künftigen Pachtentgelte angerechnet werden.
Weiters zu beachten ist, ob dem Optionsnehmer auch das Recht der Weitergabe der aus dem Vertrag resultierenden Rechte eingeräumt werden soll. Ist diesem Fall ist eine Regelung empfehlenswert, die es dem Landwirt erlaubt, bestimmte Vertragspartner abzulehnen (z. B. Unternehmen, die ihren Sitz nicht in der EU haben bzw. nicht in Österreich ansässig sind).

| Dr. Stephan Probst ist Rechtsanwalt für Agrar- und Immobiliensachen |