Erfolgreiche und geordnete Hofübergabe

Die Übergabe eines Bauernhofes ist insofern einzigartig, da verschiedenste Interessen aufeinandertreffen. Im Zuge einer Beratung rund um die Hofübergabe gilt es sowohl die Interessen des Übergebers als auch des Übernehmers zu berücksichtigen und beide in allen rechtlichen Belangen bestmöglich zu unterstützen. Letztlich sind auch noch die weichenden Kinder entsprechend zu berücksichtigen, sodass am Ende jede am Übergabeprozess beteiligte Person zufriedengestellt ist.

Entfertigungszahlungen

Oftmals werden wir in der Beratung gefragt, wie hoch die Entfertigungszahlungen im konkreten Fall sind oder wie dies bei anderen Übergaben geregelt wird. Dazu muss ausdrücklich gesagt werden, dass direkte Vergleiche mit anderen Hofübergaben sehr schwer zu ziehen sind und jede einzelne Übergabe individuell betrachtet werden muss.Eine pauschale Angabe über die Höhe der Entfertigungsleistung ist schlichtweg unmöglich. Im Großteil der Fälle ist es so, dass die Höhe und Art der Entfertigungsleistung im Kreise der Familie besprochen und beschlossen wird.

Ob die Entfertigung in Form einer Geldzahlung erfolgt, oder die Weichenden durch Übergabe eines Baugrundstückes entfertigt werden, hängt von der Abmachung bzw. Verfügbarkeit eines entsprechenden Grundstückes ab. Kann über die Höhe des Entfertigungsbetrages innerfamiliär keine Einigung erzielt werden, bleibt nur noch der Weg der Ermittlung der Höhe der jeweils zustehenden Ansprüche mittels Schätzgutachten. Dazu muss aber angemerkt werden, dass dies die Ausnahme darstellt und unsere Bauernfamilien eher einer einvernehmlichen „Regelung am Küchentisch“ den Vorzug geben.

Sonderfall „geschlossener Hof“:

Im Juristendeutsch versteht man unter einem geschlossenen Hof jede land- und forstwirtschaftliche mit einer Hofstelle versehene Besitzung, deren Grundbuchseinlage sich in der Höfeabteilung des Hauptbuches befindet. Auf diesen Höfe finden die Bestimmungen des Tiroler Höfegesetzes Anwendung. Einlagezahlen größer als 90.000 weisen auf einen geschlossenen Hof hin. Dabei ist die Eigenschaft „geschlossener Hof“ nicht unbedingt von der Größe der Liegenschaft abhängig. Es gibt in Tirol sogar geschlossenen Höfe mit einer landwirtschaftlichen Nutzfläche von knapp drei Hektar. 

Eine Besonderheit dieser Höfe liegt da-
rin, dass bei einer Bewertung derselben nicht vom reinen Verkehrswert auszugehen ist, sondern auch der sogenannte Ertragswert angemessen zu berücksichtigen ist. Grundsätzlich ist in Zusammenschau von Ertrags- und Verkehrswert der sogenannte Übernahmswert zu bilden, welcher dann auch die Grundlage zur Bemessung der Entfertigungsansprüche darstellt. 

Zusammenfassend kann beurteilt werden, dass Entfertigungszahlungen an weichende Kinder bei geschlossenen Höfen verhältnismäßig um einiges geringer ausfallen als bei nicht geschlossenen Höfen.

Gegenleistungen des Übernehmers an den Übergeber

Im Großteil der Fälle bedingen sich die Eltern des jeweiligen Hofübernehmers ein sogenanntes Wohnungsgebrauchsrecht aus. Dies soll vor allem zur Absicherung der persönlichen Wohnbedürfnisse auch nach vollzogener Eigentumsübertragung an die nächste Generation dienen. Gewöhnlich erfolgt die Einräumung dieses Gebrauchsrechtes unentgeltlich höchstpersönlich und lebenslang. Höchstpersönlich bedeutet dabei, dass das eingeräumte Recht den Berechtigten zur höchstpersönlichen Ausübung berechtigt, eine Übertragung an dritte Personen jedoch ausschließt. Es ist den Eltern also nicht möglich, die Wohnräumlichkeiten ohne Zustimmung des Übernehmers zu vermieten.

Davon zu unterscheiden ist ein sogenanntes Fruchtgenussrecht, welches auch zu einer Vermietung der Wohnräumlichkeiten berechtigen würde. Im Übergabsvertrag ist auch zu regeln, ob die Einräumung des Wohnungsgebrauchsrechtes betriebs- und heizkostenfrei erfolgt. Im Falle eines Ausgleichszulagenbezuges gilt zu beachten, dass es bei der Einräumung eines betriebs- und heizkostenfreien Wohnungsgebrauchsrechtes zu einer entsprechenden Kürzung der Ausgleichszulage kommt.

Kosten

Im Rahmen der Übergabe eines landwirtschaftlichen Betriebes fallen neben den eigentlichen Vertragserrichtungskosten, Grunderwerbssteuer, Eintragungsgebühr im Grundbuch sowie gegebenenfalls Immobilienertragssteuer an. 

Bei den Vertragserrichtungskosten bietet der Tiroler Bauernbund seinen Mitgliedern als besondere Serviceleistung eine 50-prozentige Kostenermäßigung im Vergleich zu den regulären tarifmäßigen Vertragserstellungkosten an. Dies ist aufgrund einer Vereinbarung mit einzelnen Notaren und Rechtsanwälten möglich, die diese großzügige Ermäßigung aufgrund der Vertragsvorbereitung durch die Juristen des Tiroler Bauernbundes gewähren.

Bei der Grunderwerbssteuer ist im Familienkreis ein sogenannter Stufentarif anwendbar, wonach die Höhe der zu entrichtenden Steuer von der Höhe des übergebenen Wertes abhängt. Immobilienertragssteuer fällt im Rahmen landwirtschaftlicher Übergaben eher selten an, da diese im Regelfall großteils unentgeltlich erfolgen. Lediglich wenn der Wert der Gegenleistungen, die ein Übernehmer im Gegenzug der Übergabe des Hofes an den Übergeber erbringt, höher als die Hälfte des Wertes des übergebenen Betriebes ist, fällt Immobilienertragssteuer an.

Bemessungsgrundlage für die Grundbuchseintragungsgebühr bildet im begünstigten Familienkreis der dreifache Einheitswert, und von diesem wiederum 1,1 Prozent.