Berechtigt Eigenbedarf zur Kündigung eines Mietverhältnisses?

Immer wieder stellt sich im Zusammenhang mit der Vermietung von Wohnräumlichkeiten die Frage, ob eine einseitige Auflösung des Mietverhältnisses durch den Vermieter aufgrund eines vorliegenden Eigenbedarfes erlaubt ist.

Zunächst gilt es zu unterscheiden, ob auf das gegenständliche Mietverhältnis die Vorschriften des Mietrechtsgesetzes anzuwenden sind oder nicht.

Begründung ist notwendig

Unterliegt das Mietverhältnis dem Voll- oder Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes, ist eine Begründung für das Vorliegen von Eigenbedarf jedenfalls nötig. Für alle Mietverhältnisse außerhalb des Mietrechtsgesetzes kann der Vermieter ohne Angabe eines Grundes kündigen, ausgenommen er hat im Mietvertrag auf die Ausübung seines Kündigungsrechtes wirksam verzichtet.

Für Einfamilienhäuser gelten seit dem 1. Jänner 2002 besondere Regeln: Wenn das Gebäude höchstens zwei Wohneinheiten umfasst, fällt es nicht unter das MRG, sondern unter das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch (ABGB). In diesem Fall besteht kein gesetzlicher Kündigungsschutz für den Mieter.

Eigenbedarf nach dem Mietrechtsgesetz

Unterliegt das betreffende Mietverhältnis also den Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes, kann ein Vermieter den Mietvertrag dann kündigen, wenn ein sogenannter dringender Eigenbedarf besteht. Dieser Umstand ist Voraussetzung, um mit einer sogenannten Eigenbedarfskündigung erfolgreich zu sein. Um dringenden Eigenbedarf nachzuweisen, muss der Vermieter die Wohnung für sich selbst, für nahe Angehörige oder für im selben Haushalt lebende Personen benötigen.

Dringender Eigenbedarf liegt vor, wenn der Vermieter oder ein Angehöriger aus persönlichen, gesundheitlichen oder wirtschaftlichen Gründen auf die Wohnung angewiesen ist, zum Beispiel:

Pflegebedürftigkeit eines Familienmitglieds
Scheidung des Vermieters
gesundheitliche Probleme, die eine Wohnung im Erdgeschoss erfordern
zusätzlicher Wohnraumbedarf durch Familiengründung

Obwohl der Gesetzgeber von einem wichtigen dringenden Grund spricht, liegt es im Ermessen der Gerichte, den Eigenbedarf anzuerkennen oder zu verneinen.

Dringender Eigenbedarf liegt vor, wenn der Vermieter oder ein Angehöriger aus persönlichen, gesundheitlichen oder wirtschaftlichen Gründen auf die Wohnung angewiesen ist.
Mag. Walter Perkhofer
Jurist Tiroler Bauernbund

Die schlichte unbegründete Erklärung reicht jedoch nicht aus, um diese Kündigung auch durchzusetzen. In derartigen Fällen prüfen die Gerichte besonders streng, ob der behauptete Eigenbedarf ernst gemeint, konkret und zeitnah ist. Es muss also ein unmittelbarer Bedarf an der Nutzung der infrage stehenden Wohnung bestehen. Es reicht nicht aus, irgendwann in der Zukunft diese Wohnung zu benötigen, der Bedarf muss aktuell gegeben sein.

Gerichtliche Kündigung

Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs muss gerichtlich erfolgen. Das Gesetz schreibt keine genaue Zeitspanne für den dringenden Bedarf vor, er muss aber definitiv oder mit hoher Wahrscheinlichkeit in naher Zukunft bestehen.

Fallbeispiel

In einem konkreten Fall hatte ein Vermieter die Kündigung ausgesprochen, weil seine Tochter die Wohnung nach ihrer Rückkehr aus dem Ausland nutzen sollte. Da die Tochter zum Zeitpunkt der Kündigung aber noch im Ausland lebte und kein konkreter Rückkehrtermin bestand, wurde das Begehren in erster und zweiter Instanz abgewiesen. Der Oberste Gerichtshof stellte klar: Der behauptete Eigenbedarf müsse zeitlich absehbar und konkret sein. Die bloße Möglichkeit, dass die Tochter irgendwann zurückkehrt, reiche jedenfalls nicht aus, um ein dringendes Wohnbedürfnis zu begründen. Vielmehr müsse erkennbar sein wann und unter welchen Umständen der Bedarf eintreten wird. Der Eigenbedarf muss bereits zum Zeitpunkt der Kündigung konkretisierbar sein – nicht erst bei der tatsächlichen Räumung. Als Nachweis eignen sich zum Beispiel ein Rückflugdatum oder ein Arbeitsvertrag, der die Rückkehr belegt.

Kündigungsfrist

Die Kündigungsfrist bei behauptetem Eigenbedarf richtet sich in erster Linie nach den Bestimmungen im Mietvertrag. Sollte darin keine entsprechende Regelung getroffen worden sein, gilt eine gesetzliche Frist von einem Monat, wobei Kündigungen immer erst zum Monatsende ausgesprochen werden können. Eine davon abweichende Regelung ergibt sich dann, wenn die Mietzahlungen in längeren als monatlichen Abständen erfolgen. In diesem Fall verlängert sich die Frist zumeist auf drei Monate.

Sollte sich im Zuge einer gerichtlichen Prüfung des Eigenbedarfes ergeben, dass dieser nur vorgetäuscht wurde, drohen dem betroffenen Vermieter rechtliche Konsequenzen. Daher empfiehlt sich eine wahrheitsgemäße Angabe des Eigenbedarfes und gut dokumentierte Nachweise.

Fazit

Zusammenfassend kann gesagt werden, dass Eigenbedarfskündigungen heute leichter durchzusetzen sind. So liegt dringender Bedarf nicht nur dann vor, wenn dem Vermieter oder seinen Angehörigen die Wohnungslosigkeit droht, sondern erkennen die Gerichte auch an, dass ein Vermieter vorrangig seine eigenen Immobilien zur Befriedigung seines Wohnbedürfnisses heranziehen darf. Andererseits wird eine Kündigung aber abgelehnt, wenn der Vermieter den Eigenbedarf selbst schuldhaft herbeigeführt hat.